[딜사이트경제TV 김현진 기자] 한신공영이 개발 목적으로 DGB생명 부산사옥을 매입한 지 3년 이상 지났지만, 아직 본궤도에 오르지 못하고 있다. 청년 임대주택 개발 목적으로 사업지를 확보했지만, 부동산 경기 침체 여파로 개발수익을 담보하기 어려운 까닭이다. 현재 시행사 자체적으로 이자비용을 감당할 수 있지만, 내년에는 불투명한 상황으로 이자부담이 한신공영에 전이될 수 있다는 우려가 나온다.

26일 건설업계에 따르면 DGB생명보험 부산사옥 개발사업 선순위 대주단이 우리은행에서 광주은행으로 변경됐다. 해당 개발사업의 시행사는 비에이치에스피에프브이(PFV)로 DGB생명보험 부산사옥 토지 및 건물 등을 담보로 우리은행으로부터 300억원을 대출받았다.

선순위 대주단이 변경됐지만, 사업은 여전히 지지부진한 상황이다. 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 넘어가지 못하고 브릿지론 상태에 머물러 있기 때문이다. 브릿지론은 착공 전 토지매입과 초기 사업비 조달을 위한 단기 대출로 일반적으로 착공을 준비하면서 본PF로 전환한다.

비에이치에스PFV는 2021년 11월 설립한 회사로 같은 해 12월 DGB생명보험 부산사옥을 매입했다. 해당 PFV는 한신공영과 이지스네오밸류자산운용 컨소시엄이 설립한 것으로 지난해 말 기준 지분율은 각각 84%, 10%다.

한신공영은 비에이치에스PFV 지배회사로 사실상 자체사업으로 진행하는 셈이다. 사업기간이 길어지고 있지만, 당장 한신공영에 리스크가 전이될 우려는 없다. DGV생명보험 부산사옥은 연면적 2만3828㎡ 지하 4층~지상 22층 규모로 매년 임차수익이 발생하고 있기 때문이다.

비에이치에스PFV의 감사보고서에 따르면 지난해 말 기준 임대수익은 40억원이다. 이 기간 이자비용이 39억원인 점을 고려하면 건물에서 발생하는 임대수익을 통해 이자비용을 감당할 수 있다.

다만, 내년부턴 이자비용 조달에 어려움이 생길 것으로 전망된다. 해당 건물의 주요 임차인은 DGB생명으로 2026년 3월 마스터리스 계약이 만료되기 때문이다. 해당 건물의 주요 임차인이 빠지게 되는 것으로 새로운 임차인을 확보하지 못할 경우 임대수익에도 공백이 생길 수밖에 없다.

시행사가 이자비용을 감당하지 못 할 경우 리스크가 한신공영에 전이된다. 한신공영이 차입금에 대한 이자지급보증을 제공하고 있기 때문이다.

문제는 사업 기간이 길어지고 있다는 점이다. 한신공영은 청년 임대주택 개발을 위해 DGB생명 부산사옥을 매입했다. 다만 부동산 시장 침체 장기화 여파로 주변 시세가 많이 떨어진 상황으로 개발사업을 통한 수익성을 담보하기 어려울 전망이다.

한신공영 관계자는 "청년 임대주택 개발을 구상했지만, 아직 임차인들과의 계약이 유효한 상황으로 사업 진행 시기를 조율하고 있다"며 "사업지 매입 이후 주변 시세가 많이 떨어진 만큼 다양한 방향으로 검토 중"이라고 말했다.

건설업계 관계자는 "청년 임대주택 의무 운용기간은 최소 8년으로 분양 전환 또는 자산 매각을 통해 수익을 얻는 구조"라며 "부산은 청년이 빠져나가는 대표적인 지역으로 8년 이후 부동산 시장이 지금보다 좋아질 것으로 보기 어렵다"고 설명했다.