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그레이박스 물류센터, PF 만기 연장 불발…엑시트 '경고등'
김현진 기자
2025.07.04 08:00:26
KB자산운용, 2021년 3300억원 매입…"컬리 임차계약 체결, 대주단 협의 예정"
(그래픽=이동훈 기자)

[딜사이트경제TV 김현진 기자] KB자산운용이 2021년 인수한 안산 그레이박스 물류센터 엑시트(자금회수)에 경고등이 켜졌다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기가 도래한 가운데 대주단과의 연장 합의에 실패한 탓이다. KB자산운용은 최근 컬리와 신규 임차계약을 체결한 상태로 대주단과의 재무구조 조정안을 협의할 방침이다.


3일 건설업계에 따르면 KB자산운용이 안산 그레이박스 물류센터 매입을 위해 일으킨 PF 대출 만기가 지난 1일 도래한 가운데 대주단이 대출 만기 연장을 거부했다.


해당 물류센터는 경기도 안산시 단원구 성곡동 594-5 소재다. 연면적 11만118㎡(약 3만3311평), 지하 1층~지상 8층 규모로 상온과 저온이 함께 있는 복합물류센터로 설계됐다.


그레이박스 물류센터는 반월스마트로지스틱피에프브이(PFV)가 개발한 물건이다. 당초 해당 부지에는 반도체 및 첨단전자부품인 연성회로기판(FPCB)을 만드는 에스아이플렉스의 공장이 위치했지만, 2020년 3월 공장과 부지를 인수해 개발사업을 시작한 것이다.

KB자산운용은 해당 물류센터 준공 이전부터 관심을 보였다. 반월스마트로지스틱PFV와 준공 전 선매입 약정을 체결, 2022년 4월 준공 이후 소유권을 이전받은 것이다. 그레이박스 매각가는 3300억원으로 연면적 기준 3.3㎡(평)당 990만원 수준이다.


KB자산운용이 해당 물류센터를 3년 이상 운용했지만, 임차인 확보가 원활하진 않았던 것으로 분석된다. 현재 안산 그레이박스에는 쿠팡이 저온창고를 상온으로 컨버전해 사용 중으로 임차율은 67% 수준으로 확인됐다.


대주단이 PF 대출 만기 연장을 거부한 데에는 금리 영향도 있다는 분석이다. 안산 그레이박스 PF 대출은 CD금리와 연동하는 변동금리로 설정했다. 2023년 고금리 기조를 유지하며 높은 CD금리를 기반으로 많은 이자수익을 기대할 수 있었지만, 최근 기준금리 인하 기조가 이어지며 관련 수익률도 하락했다는 것이다.


건설업계 관계자는 "안산 그레이박스 준공 시점을 고려하면 임차율이 높은 수준은 아니다"며 "최근 CD금리를 고려한 PF 대출 이자율은 4%대로 오피스 담보대출 금리랑 비슷한 상황으로 대주 입장에선 자금을 물류센터에 묶어둘 이유가 없다"고 말했다.


KB자산운용은 최근 우량 임차인을 유치함에 따라 대주단과 협의를 진행할 방침이다. 실제 KB자산운용은 지난달 말 컬리와 신규 임대차계약을 체결했다.


KB자산운용 관계자는 "PF 대출 만기 연장엔 실패했지만, 컬리와 신규 임대차계약을 체결한 상태로 하반기 내 대주단과의 재무구조 조정안을 협의할 예정"이라고 설명했다.

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