[딜사이트경제TV 김현진 기자] "실수요자 입장에서는 청약과 신축 갈아타기, 경매 시장을 집중해서 살펴봐야 합니다."

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 13일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 '딜사이트경제TV 2026 경제전망 포럼'에서 이처럼 조언했다. 함영진 랩장은 이날 '정부 규제 속, 주택시장 어디로 가나?'라는 주제로 발표에 나섰다.

함 랩장은 최근 정부가 6월27일 대책 발표를 시작으로 9월과 10월 잇따라 부동산 정책을 발표하는 등 강력한 수요억제책을 펼치고 있다고 설명했다.

그는 "정부가 최근 6개월 사이에 3번의 대책을 발표할 만큼 서울 주택시장의 가격이 굉장히 가파르게 올라 있는 상황"이라며 "부동산 시장의 대출 규제, 갭투자 제한 등 강력한 수요 억제를 통해 자금이 주식시장 등에 흘러갈 수 있는 물꼬를 트기를 바라는 입장"이라고 말했다.

부동산 시장의 경우 정부의 정책 등에 예민하게 반응하기 때문에 잇따른 고강도 규제 여파로 아파트 거래량이 감소했다는 설명이다.

함 랩장은 "올해 3월 잠실과 삼성, 대치, 청담 등의 지역에 토지거래허가구역을 풀자 매입수요가 급격히 유입되는 등 정부의 규제, 금리인하 등에 따라 아파트 거래시장이 출렁이는 모습을 볼 수 있다"며 "올해 정부가 강력한 수요 억제책을 발표했기 때문에 내년 1분기까지는 거래 시장이 숨을 고를 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.

함 랩장은 이 같은 거래절벽이 내년 부동산 시장의 강력한 변수로 작용할 수 있다고 전망했다. 최근 입주 물량이 감소세를 보이는 가운데 전월세 시장 가격 상승을 초래할 수 있다는 예상이다.

그는 "전국 17개 지자체 가운데 광주광역시를 제외한 모든 지자체 아파트 입주 물량이 감소한다"며 "수요자가 희망하는 지역에서 공급의 희소성이 부각되면 가격이 쉽게 떨어지지 않게 만드는 믿음이 형성될 수밖에 없다"고 진단했다. 이어 "지방에서도 일부 지역에서는 내년에 매매가격이 크게 회복하지는 못하겠지만 전월세 가격이 일정 부분 오를 수밖에 없다"고 덧붙였다.

함 랩장은 수요자 입장에서 고민이 커질 수밖에 없는 시장 환경이지만, 수도권 지역에 내 집 마련을 하기 위해선 청약 시장을 공략해야 한다고 조언했다. 그는 "새 아파트 공급의 희소성을 고려하면 수도권 지역에 분양이 나온다면 청약을 하는 것이 좋다"며 "고분양가가 부담스럽다면 택지지구와 분양가상한제 물량을 고려하는 것도 방법"이라고 소개했다.

토지거래허가구역 등 규제지역 내 내 집 마련을 희망할 경우 경매시장이 대안이 될 수 있다고 소개했다. 경매의 경우 토지거래허가구역을 피해 해당 지역 주택 매입이 가능한 까닭이다.

함 랩장은 "서울 및 경기도 주요 지역의 규제를 해제했을 경우 집값 불안을 야기할 수 있어 해제는 쉽지 않을 것"이라며 "경매를 통해 주택을 낙찰받을 경우 전세를 통해 매입자금을 마련할 수 있고 토지 거래 허가를 받을 필요도 없어 시장에서 선호하고 있다"고 말했다.

함 랩장은 단기 투자보단 절세를 고려해야 한다고 강조했다. 그는 "과거 실제 집값이 많이 올랐던 시기를 보면 1년 정도 있다가 시세차익을 보고 판매하는 사례가 굉장히 많았다면 올해는 이 수치가 급격히 줄었다"며 "내년에 정부의 세제 개편안이 나올 예정으로 관련된 동향을 주목할 필요가 있다"고 전했다.