[딜사이트경제TV 최지웅 기자] 효성그룹의 핵심 계열사인 효성중공업이 서울 강남권의 잠원동 복합개발사업의 주도권을 장악하면서 '신사L타워'를 사실상 품에 안았다. 회사는 지난달 1일 책임준공 미이행으로 3463억원의 프로젝트파이낸싱(PF) 채무를 떠안았지만 시행사 지분 100%와 사업장 우선수익권을 확보한 데 이어 현장에서 직접 유치권까지 행사하고 있다. 향후 신사L타워의 사용승인과 자산가치를 높인 뒤 매각을 통해 손실을 최소화하기 위한 행보로 풀이된다.

2일 관련 업계에 따르면 서울 서초구 강남대로에 위치한 신사L타워에는 검은색 바탕의 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 걸려 있다. 유치권 행사 주체는 효성중공업으로 확인됐다.

신사L타워는 서울 서초구 옛 현대자동차그룹 계열사인 현대제철 사옥 부지를 개발하는 잠원동 복합개발사업의 결과물이다. 신사역과 논현역 사이 강남대로변에 지하 8층~지상 12층 규모의 업무·근린생활시설로 들어섰다. 시행은 잠원동복합개발PFV, 시공은 효성중공업이 각각 맡았다.

이 사업은 당초 준공 건물 매각을 전제로 3630억원 규모의 본PF를 조달해 추진됐다. 그러나 효성중공업이 정해진 기한 내 책임준공 의무를 이행하지 못하면서 지난달 1일 약정에 따라 3463억원 규모의 PF 채무를 인수했다. 이에 따라 시공사였던 효성중공업은 사용승인 등 남은 사업 절차를 마무리하고 신사L타워를 처분해 자금을 회수해야 하는 위치에 놓였다.

채무 인수와 함께 사업 통제권도 효성중공업으로 넘어왔다. 효성중공업은 현재 시행사인 잠원동복합개발PFV 지분 100%를 보유하고 있다. PF 채무 인수 과정에서 기존 주주들이 보유하던 시행사 지분을 넘겨받으면서 사용승인과 임대, 자산 매각 등 사업 정상화에 필요한 주요 의사결정을 주도할 수 있게 됐다.

자금 회수를 위한 담보 장치도 강화됐다. 잠원동 복합개발사업은 부동산담보신탁 방식으로 PF가 실행됐다. 위탁자는 잠원동복합개발PFV, 수탁자는 하나자산신탁이다. 사업 부동산을 하나자산신탁에 신탁하고 PF 대주단과 효성중공업 등이 신탁재산에 대한 우선수익자로 설정됐다.

당초 PF 자금을 공급한 금융회사들이 1~4순위 우선수익권을 나눠 보유했고 효성중공업은 5순위 우선수익자였다. 하지만 PF 채무 인수 이후 기존 대주단이 보유하던 1~4순위 우선수익권도 효성중공업으로 넘어갔다. 기존 5순위를 포함해 사업장에 설정된 우선수익권 전부가 효성중공업에 집중된 셈이다.

현장에 대한 물리적 통제도 확보했다. 효성중공업은 신사L타워를 직접 점유하며 유치권을 행사하고 있다. 시행사 지분과 우선수익권에 이어 현장 통제 수단까지 마련하면서 자산 처분 과정에 대비한 안전장치를 겹겹이 쌓은 것으로 해석된다.

남은 과제는 신사L타워 매각을 통한 자금 회수다. 효성중공업은 사용승인을 마치고 임대 안정화를 거쳐 매각가치를 끌어올리는 데 초점을 맞출 것으로 보인다. 신사L타워는 연면적 2만6499㎡(8016평) 규모의 업무·근린생활시설이다. 신사역과 논현역이 모두 도보권에 있어 입지 경쟁력을 갖췄다는 평가를 받는다. 

젠스타메이트 리서치센터에 따르면 올해 1분기 강남권역(GBD) 오피스 평균 거래가격은 연면적 3.3㎡당 4067만원이다. 이를 신사L타워 연면적에 단순 적용하면 약 3260억원 수준이다. 효성중공업이 인수한 PF 채무 3463억원보다 5.9% 낮다. 다만 실제 거래가격은 건물의 준공 상태와 임대율, 임차인 구성, 입지 등에 따라 달라질 수 있다. 신사L타워가 강남 핵심 입지와 신축 자산이라는 상품성을 감안하면 향후 매각가는 더 높아질 수 있다는 분석이다.

효성 관계자는 "효성중공업이 유치권을 행사하고 있다"며 "PF 채무를 인수하면서 사업 전반을 직접 넘겨받아 정상화 절차를 진행하고 있다"고 설명했다. 이어 "절차가 끝난 이후에는 매각 등을 검토할 가능성이 있지만 아직 확정된 내용은 없다"고 덧붙였다.