[편집자주] 신세계그룹이 기존 유통업 외에 호텔을 중심으로 부동산 투자와 리츠, 레저사업을 잇는 새 판을 짜고 있다. 정용진 회장이 신세계프라퍼티 각자대표를 맡아 자산 확보와 개발을 직접 챙기면서 호텔 경영과 M&A·자산운용, 스포츠 경영 경험을 쌓은 장남 정해찬씨의 향후 역할에도 관심이 쏠린다. 호텔 경영에서 탈피해 레저, 체류 등 종합 개발로 확장되는 사업이 그룹의 새 성장축을 넘어 3세 경영의 첫 시험대로 이어질 수 있을지 가능성을 살펴본다.

[딜사이트경제TV 신현수 기자] 신세계그룹이 신세계프라퍼티투자운용과 조선호텔앤리조트를 앞세워 '라마다 프라자 바이 윈덤 여수(이하 여수 라마다)' 호텔 인수를 추진한다. 정용진 회장이 신세계프라퍼티 각자대표로서 대형 복합개발과 미래사업을 직접 챙기기 시작한 가운데 호텔 자산 확보에도 속도를 내는 모습이다. 시장에서는 신세계스타리츠가 해산 절차를 밟은 이후 그룹이 호텔을 새 자산군으로 삼아 리츠 상장에 재시동을 걸고 있다는 관측이 나온다. 다만 여수 라마다는 객실별로 소유권이 나뉜 분양형 생활숙박시설인 만큼 개별 소유자와의 매매 협의와 권리관계 정리가 필요한 것으로 파악된다.

신세계그룹은 신세계프라퍼티의 100% 자회사인 신세계프라퍼티투자운용이 자산관리회사(AMC)를 맡는 프로젝트리츠를 통해 여수 라마다를 인수하고, 조선호텔앤리조트가 운영과 브랜드 전환을 담당하는 방안을 검토하고 있다. 

여수시 돌산읍 해상케이블카 인근에 자리한 이 호텔은 지하 1층~지상 23층, 427실 규모 생활숙박시설로 2020년 7월 문을 열었다. 치평개발(현 치평마린레져)이 위탁자, 대한토지신탁이 수탁자로 참여한 분양형 토지신탁 방식으로 개발됐으며 계성건설이 시공했다. 호텔 운영은 라프라자여수가 담당하고 있다. 신세계그룹은 별도 인근 부지 등을 합쳐 천억원대 사업비를 투입하는 방안을 검토 중이다.

눈길을 끄는 부분은 신세계그룹이 지난해부터 호텔 투자·운영 포트폴리오를 공격적으로 확장하고 있다는 점이다. 올해만 보더라도 신세계프라퍼티투자운용이 리츠 운용을 맡고 조선호텔앤리조트가 호텔을 운영하는 방식으로 3월 그랜드 조선 제주와 6월말 오라카이 대학로를 잇따라 품었다. 특히 오라카이 대학로 인수에는 지난해 11월 시행된 프로젝트리츠가 활용됐다. 조선호스피탈리티프로젝트리츠를 모(母)리츠로 두고 자(子)리츠인 종로호텔프로젝트리츠를 세워 호텔을 매입·대수선해 임대 운영한 뒤 매각하는 구조다.

여수 라마다 역시 유사한 방식으로 인수가 추진될 전망이다. 신설 프로젝트리츠가 호텔을 매입해 연내 거래를 마무리한 뒤 리모델링을 거쳐 조선호텔 브랜드로 전환·운영하는 식이다.

이는 외부 운용사와 손잡고 호텔 자산을 확보했던 지난해와는 다른 행보다. 당시 신세계그룹은 포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울 명동과 그래비티 조선 서울 판교를 인수하는 과정에서 퍼시픽자산운용이 조성·운용하는 부동산펀드를 활용했다. 조선호텔앤리조트가 투자자 겸 호텔 운영사로 참여하는 방식이었다. 반면 올해는 신세계프라퍼티 계열 AMC와 조선호텔앤리조트가 각각 리츠 운용과 호텔 운영을 맡아 그룹 안에서 부동산 투자와 호텔 운영을 연계하는 모습이다.

시장에서는 신세계그룹의 호텔 자산 확대를 리츠 상장 재도전을 위한 사전 포석으로 보고 있다. 그룹의 첫 스폰서 리츠로 추진됐던 신세계스타리츠가 스타필드 하남 등을 앞세워 2025년 상장을 목표로 했지만, 리테일 자산 투자심리 위축과 상장 리츠 시장 부진으로 설립 1년 4개월 만인 지난 2월 해산을 결의했다. 이에 신세계그룹이 최근 투자 수요가 살아난 호텔을 새 자산군으로 삼아 프로젝트리츠로 기초자산을 선제 확보하고, 이를 향후 상장 리츠로 묶기 위한 준비에 나섰다는 분석이다.

시장 한 관계자는 "호텔은 방한 수요 회복으로 거래가 늘고 있고 프로젝트리츠로 자산을 하나씩 사들여 리모델링과 브랜드 전환 성과를 쌓을 수 있다"며 "운영 실적이 쌓이면 향후 상장 리츠에 편입할 기초자산과 트랙레코드를 동시에 확보할 수 있다는 점이 리테일과 다른 부분"이라고 말했다. 그는 이어 "특히 스타필드는 자산 규모가 큰 데다 합작 지분 구조로 돼 있어 기존 투자자와의 조율과 자산 통제권, 가치평가 문제 등을 풀어야 하는 만큼 단기간 내 상장을 재추진하기 쉽지 않다"며 "이런 상황에서 기초자산을 순차적으로 확보할 수 있는 호텔이 리츠 상장 재도전의 속도를 높일 현실적인 카드가 된 셈"이라고 덧붙였다.

아울러 정 회장이 지난 6월 신세계프라퍼티 각자대표로 선임된 점도 그룹이 호텔을 새 리츠 자산군으로 키우려는 행보에 힘을 싣는다. 신세계프라퍼티가 스타필드 청라, 화성 스타베이시티 등 조 단위 복합개발을 줄줄이 쥐고 있는 데 더해 미국 리플렉션AI와 추진하는 AI 데이터센터 건립을 위한 부지 확보 등 그룹의 미래 성장 사업 실무도 주관하고 있다.

이에 정 회장이 신사업 발굴과 중장기 성장 전략을 총괄하고, 개발 전문가인 이형천 각자대표가 개발 현안과 조직 운영을 맡도록 역할을 나눈 것도 대형 프로젝트의 의사결정 속도를 끌어올리려는 포석과 무관치 않다는 분석이다. 정 회장이 지난달 신세계프라퍼티와 글로벌 부동산 개발사 오코(OKO)그룹 간 합작법인(JV) 설립 협약식에 직접 참석한 것도 같은 맥락이다. 양사는 합작사에 초기 5억달러를 투입해 아만·자누 호텔과 레지던스 개발에 나설 계획이다.

문제는 여수 라마다가 객실과 부대시설마다 소유권이 나뉜 집합건물이라는 점이다. 2017년 분양을 시작한 이 호텔은 개인 수분양자가 객실 소유권을 갖고 운영 수익을 배분받는 방식으로 공급됐다. 관련 법인등기와 일부 부동산등기를 확인한 결과, 일부 호실은 여전히 개인 명의로 남아 있고 지역 농·축협의 근저당권이 설정된 사례도 확인됐다.

반면 치평마린레져와 라프라자여수가 최근까지 임의경매 등을 통해 개별 호실을 확보해온 흐름도 확인됐다. 치평마린레져는 감정가 1억9000만원이던 객실 한 곳을 지난해 8월 1억1018만원에 낙찰받아 같은 해 10월 소유권을 넘겨받았고, 라프라자여수도 올 4월 별도 객실을 임의경매로 취득했다. 그러나 개인 소유 호실이 남아 있는 데다 토지 지분도 각 호실의 대지권으로 따라붙는 구조여서 소유권이 한 곳으로 정리된 상태는 아닌 것으로 파악된다. 이에 잔여 수분양자와의 매매 협의와 담보권 말소 등 권리관계 정리가 이번 거래의 관건으로 떠오르고 있다.

이에 대해 조선호텔앤리조트 관계자는 "여수 라마다 호텔의 인수를 검토 중이나 확정된 바는 없다"고 답했다.

한편 신세계그룹 관계자는 "신세계프라퍼티는 스타필드 청라를 비롯한 그룹의 미래 랜드마크를 만들고 운영할 회사이자, AI 데이터센터 건립과 부지 확보 등을 맡은 곳"이라며 "정 회장이 대표를 맡은 것은 성장을 위한 사업 포트폴리오, 나아가 그룹의 현재와 미래를 모두 책임지겠다는 비전을 표명한 측면이 있다"고 밝혔다.