[딜사이트경제TV 주혜지 기자] 이재명 정부 출범 1주년을 맞은 가운데 지난 1년간의 부동산 정책에 대한 평가가 엇갈리고 있다. 정부는 대출 규제와 다주택자 세제 강화를 통해 집값 안정을 추진했지만 시장에서는 매물 잠김과 전월세 가격 상승 등의 부작용이 나타났다는 지적이다.

송승현 도시와경제 대표는 8일 딜사이트경제TV에 출연해 “정부의 구두 개입과 규제 중심 정책이 시장에 신호로 작용하면서 집값 상승에 대한 불안 심리를 자극했다”며 “정책이 발표되기 전부터 시장 참여자들이 서둘러 매수에 나서는 포모(FOMO) 현상이 나타났고, 결과적으로 집값 상승세를 더욱 가파르게 만들었다”고 평가했다.

송 대표는 서울 집값 상승 흐름을 근거로 정부의 시장 안정화 평가에 선을 그었다. 그는 “서울 외곽 지역까지 큰 폭의 가격 상승이 나타났다”며 “주택 가격 상승은 실수요자의 주거 불안을 직접적으로 자극하는 만큼 집값이 안정됐다고 보기 어렵다”고 말했다.

이어 “규제 정책은 과거 노무현 정부와 문재인 정부에서도 집값 상승을 자극한 학습 효과가 있었다”며 “이번 지방선거에서도 주거에 대한 불안감이 표로 상당 부분 나타난 것으로 보여진다”라고 분석했다.

5월9일 양도소득세 중과 유예 종료 이후에는 매물 잠김 현상이 더욱 심화됐다고 진단했다. 송 대표는 “유예 종료 이전에는 수익 실현을 위한 급매물이 일부 출회됐지만 이후 다시 매물이 줄어들고 있다”며 “집을 팔더라도 대출 규제와 취득 비용 부담 때문에 재매입이 쉽지 않아 보유를 선택하는 집주인들이 많다”고 설명했다.

실제로 증여도 증가하고 있다고 전했다. 그는 “시장에 매물을 내놓기보다 자녀에게 증여하는 사례가 늘고 있다”며 “증여세를 부담하더라도 향후 집값 상승 가능성을 고려하면 증여가 더 유리하다고 판단하는 것”이라고 말했다.

대출 규제가 서울 집값 상승 패턴에도 영향을 미쳤다고 분석했다. 송 대표는 “15억원, 25억원 등 대출 기준선이 설정되면서 그 구간 아래 지역들의 가격 상승폭이 커졌다”며 “상대적으로 저가 아파트가 많던 지역들이 강한 상승세를 보인 배경”이라고 설명했다.

오는 7월 예정된 세제 개편과 관련해서는 보유세 인상에 신중해야 한다고 강조했다. 송 대표는 “현재 전월세 공급이 부족한 상황에서 보유세를 올리면 임대인이 세 부담을 임차인에게 전가할 가능성이 높다”며 “결국 전세금과 월세가 추가로 오르는 결과를 초래할 수 있다”고 말했다.

또 “장기보유특별공제 축소 역시 집주인들의 실거주 전환을 유도해 전월세 물량 감소로 이어질 수 있다”며 “지금은 집주인보다 임차인의 부담이 더 큰 상황인 만큼 매매시장만 바라본 세제 개편은 신중하게 접근할 필요가 있다”고 지적했다.

정부가 제시한 수도권 135만호 공급 계획에 대해서는 현실성이 부족하다고 평가했다. 그는 “공사비와 인건비, 자재비 상승으로 공급 여건이 악화된 상황”이라며 “공급 계획을 발표하더라도 실제 입주까지 최소 5년 이상이 걸리는 만큼 시장에서는 실현 가능성을 높게 보지 않고 있다”고 말했다.

이어 “시장에서 원하는 것은 단순한 공급 물량 확대가 아니라 선호도 높은 민간 주택 공급”이라며 “공공 주택 공급 확대만으로는 집값 안정 효과를 기대하기 어렵다”고 덧붙였다.