“현재 한국 부동산 시장은 단순한 경기 조정 국면이 아니라 구조적 전환기에 있다. 지난 사이클이 성장과 레버리지 중심이었다면 이번 사이클은 선별적 투자와 회복탄력성, 그리고 자본 보존이 핵심이 될 것이다.”

[딜사이트경제TV 범찬희 기자] 박형석 마스턴투자운용 대표이사는 글로벌 부동산 사모펀드 콘퍼런스 ‘PERE 네트워크 서울 포럼 2026’에 참석해 이같이 말했다.

박 대표는 미국 코넬대학교에서 부동산학 석사를 취득한 정통 부동산 투자 전문가로, 30여년간 투자와 자산운용 업계에서 활동해 온 실무형 경영인이다. 현재 세계 최대 부동산·도시개발 연구기관인 ULI 한국 회장을 맡고 있으며, 글로벌 부동산 투자 시장의 흐름과 한국 시장을 연결하는 가교 역할을 수행하고 있다.

PERE 네트워크 서울 포럼은 글로벌 부동산 사모펀드 업계 전문가들이 모여 시장 트렌드와 투자 전략을 논의하고 네트워킹을 진행하는 행사다. 이번 포럼은 지난  2일 여의도 소재 서울 콘래드 호텔에서 개최됐다.

박 대표는 이날 오전 진행된 ‘펀드 투자 구조의 전략적 변화에 대한 투자자의 전망’ 세션에 스피커로 참여했다. 해당 세션에서는 거시경제 변동성 확대와 금리 불확실성, 인플레이션 우려 속에서 변화하는 글로벌 부동산 투자 구조와 대응 전략을 중심으로 논의가 이뤄졌다.

스피커들은 최근 글로벌 부동산 시장의 변동성이 확대되는 가운데 한국 자본시장의 역할과 투자 전략 변화에 대해서도 의견을 나눴다. 최근 국내 자본시장의 성장세와 함께 글로벌 부동산 투자 재개에 대한 기대가 높아지면서, 단일 자산 중심 투자에서 벗어나 펀드 구조를 활용한 투자 전략과 리스크 관리 방식에 대한 관심도 확대되고 있다는 데 공감대가 형성됐다.

박 대표는 최근 부동산 투자 환경 변화와 관련해 “현재 시장에서는 금리 상승 이후 자금조달 환경의 변화와 AI·디지털 전환에 따른 공간 수요 변화 등 여러 구조적 변화가 동시에 진행되고 있다”며 “이러한 변화 속에서 자산 간, 그리고 같은 자산군 내에서도 경쟁력에 따른 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있다”고 분석했다.

이어 “예를 들어 오피스 시장의 경우 AI 확산이 단기적으로는 필요 면적 감소 요인으로 작용할 수 있지만, 기술 혁신은 새로운 산업과 공간 수요를 동시에 만들어 왔다”며 “결국 지금은 어느 시장에 투자하느냐보다 어떤 자산을 선택하느냐가 더욱 중요한 시기”라고 강조했다.

이어 오후에는 이태석 마스턴투자운용 국내투자부문 투자6본부 팀장이 ‘밸류애드 리포지셔닝을 통한 초과 수익 창출’을 주제로 열린 세션에 스피커로 참석했다.

해당 세션에서는 금리 변동성과 캡레이트(Cap rate) 상승 환경 속에서 초과수익을 창출할 수 있는 투자 전략과, 기존 자산의 기능과 운영 구조를 개선해 가치를 높이는 밸류애드 리포지셔닝 접근법이 주요 논의 주제로 다뤄졌다.

이 팀장은 “캡레이트 상승과 금리 변동성이 일상화된 환경에서는 단순히 시장 상승에 의존하는 전략만으로는 충분하지 않다”며 “자산운용사가 적극적으로 개입해 임차인 구성을 개선하고 물리적 가치 상승을 실행하는 등 자산의 펀더멘털을 높이는 밸류애드 전략이 초과수익을 창출하는 핵심 수단이 될 것”이라고 말했다.