[딜사이트경제TV 이미림 기자] 신세계건설이 서울 마포구 ‘빌리브 디 에이블’ 현장에서 2944억원 규모의 자금이 묶이는 재무 부담에 직면했다. 준공 이후에도 분양률이 60%대 초반에 머물면서 공사대금 회수가 지연되고 있는 데다, 중도금 대출 연대보증까지 연장되며 유동성 리스크가 확대되는 모습이다.

12일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 빌리브 디 에이블의 총분양예정가액은 3204억원이며 현재 분양률은 63.02% 수준이다. 서울 마포구 신촌로 일대에 위치한 해당 사업장은 지하 6층~지상 23층 규모의 주상복합 건물로, 도시형생활주택과 오피스텔 등으로 구성됐다. 2022년 4월 착공해 지난해 4월 준공했다.

문제는 준공 이후에도 미분양이 해소되지 않고 있다는 점이다. 시행사는 분양률 제고를 위해 중도금 무이자 혜택까지 제공했지만, 전체 물량의 약 37%가 여전히 미분양 상태로 남았다. 잔금 유입이 막히면서 시행사의 분양 미수금 회수에도 차질이 발생했고, 이는 곧 시공사인 신세계건설의 공사대금 회수 지연으로 이어졌다.

신세계건설은 이에 대비해 해당 사업장 신탁 계약에서 3순위 수익권자로 참여하고, 공사비 및 구상금 채권 등에 대해 총 2944억원 규모의 담보를 설정했다. 담보 한도는 채권 원금의 약 120% 수준으로, 실제 회수 대상 채권은 2450억원 안팎으로 추산된다.

표면적으로는 채권 보호 장치지만, 시장에서는 이를 사실상 ‘묶인 자금’으로 보고 있다. 분양률이 60%대 초반에서 정체된 상황에서 담보 설정만으로는 실질적인 현금 회수를 장담하기 어렵기 때문이다. 결국 장부상 채권은 남아 있어도 현금 유입이 지연되면 재무 부담은 시간이 갈수록 커질 수밖에 없는 구조다.

재무 리스크는 중도금 보증 연장 과정에서도 드러난다. 신세계건설은 올해 1월 이사회 결의를 통해 수분양자 중도금 대출 연대보증 1582억원의 만기를 내달 6일까지 약 1년 연장했다. 당초 지난해 7월 입주와 동시에 잔금이 유입되며 대출이 상환되는 구조였지만, 미분양 장기화로 시공사의 보증 책임 기간만 늘어난 셈이다.

특히 업계에서는 ‘중도금 무이자’ 구조를 부담 요인으로 지목한다. 보증 기간이 길어질수록 건설사가 부담해야 하는 금융 비용 역시 증가하기 때문이다. 분양 촉진을 위해 제공했던 금융 혜택이 시간이 갈수록 수익성을 잠식하는 ‘악성 비용’으로 변질되고 있다는 분석이다.

신세계건설 관계자는 “중도금 무이자 혜택과 분양률은 시행사 담당이라 별도로 드릴 말씀이 없다”고 말을 아꼈다.

다만 현장 분위기는 냉랭하다. 인근 공인중개업소 관계자들은 “급매 물건은 계속 늘어나고 있지만 실제 문의는 거의 없는 상황”이라며 “현재 분위기로는 분양률 반등도 쉽지 않아 보인다”고 입을 모았다.

업계에서는 빌리브 디 에이블 사례를 두고 “고분양가와 미분양, 책임준공 구조가 결합되며 시공사 재무 부담이 현실화된 사례”라고 평가한다. 특히 잔금 회수 지연이 장기화될 경우 현재의 채권이 실제 손실로 전이될 가능성도 배제하기 어렵다는 분석이다.