[딜사이트경제TV 범찬희 기자] 신한글로벌액티브리츠가 안고 있는 또 다른 부담으로 ‘다중 수수료 구조’가 지목된다. 모자(母子)형 리츠에 미국 부동산 펀드를 담는 재간접 구조까지 결합되면서 임대수익이 투자자에게 도달하기 전 여러 단계에서 비용이 차감되는 구조라는 지적이다.

7일 업계에 따르면 신한글로벌액티브리츠의 환헤지 업무는 현재 키움투자증권이 담당하고 있다. 당초 신한은행과 SC제일은행이 환헤지를 맡았지만, 지난해 7월 계약 만기 이후 거래처가 키움투자증권으로 변경됐다. 통상 환헤지 계약에는 계약 금액의 0.05~0.2% 수준 수수료가 발생한다.

환헤지 계약은 종료됐지만 신한은행은 여전히 관련 수익을 얻고 있다. 자산보관수수료 명목으로 연간 약 8000만원을 수취하고 있어서다. 신한글로벌액티브리츠에서 2500만원, 자리츠인 신한글로벌1호리츠에서 5500만원이 발생한다.

이는 신한글로벌액티브리츠의 구조적 특성과 맞물려 있다. 해당 리츠는 모리츠가 자리츠(신한글로벌1호리츠)를 100% 보유하고, 자리츠가 다시 미국 부동산 펀드(PRISA·CBRE USCP·USGB)에 투자하는 재간접 구조다. 해당 펀드들은 FBI·FDA 등 미국 정부기관을 주요 임차인으로 둔 자산을 편입하고 있다.

문제는 이 과정에서 비용이 단계별로 중첩된다는 점이다. 모리츠와 자리츠 구조 탓에 자산보관수수료가 사실상 이중 부과되고 있으며, 사무수탁 비용도 각각 발생하고 있다. 실제 KB국민은행은 사무수탁수수료 명목으로 연간 1억2600만원을 받고 있다. 이 가운데 9600만원은 신한글로벌액티브리츠, 3000만원은 신한글로벌1호리츠 몫이다.

AMC(자산관리회사)인 신한리츠운용에도 별도 자산관리수수료가 지급된다. 신한리츠운용은 최근 재무 안정성 강화를 이유로 운용기본수수료율을 기존 0.3%에서 0.05%로 낮췄지만, 시장에서는 구조 자체가 비용 누적을 피하기 어렵다고 보고 있다.

여기에 금융비용 부담도 적지 않다. 신한글로벌액티브리츠는 지난해 4월 신한투자증권과 신한캐피탈로부터 총 397억원을 연 4.8% 금리로 차입했다. 환헤지 정산금 등에 활용된 이 차입으로 연간 약 19억원의 이자비용이 발생했는데, 이는 사실상 영업이익 규모와 맞먹는 수준이다.

차입 구조는 조만간 다시 바뀔 전망이다. 그룹 컨트롤타워인 신한금융지주가 약 650억원 규모의 자금 지원을 추진하고 있기 때문이다. 신한글로벌액티브리츠는 해당 자금으로 기존 차입금을 상환하고, 환헤지 정산 및 신규 자산 편입 재원으로 활용한다는 계획이다.

이외에도 실질적 포트폴리오인 미국 부동산 펀드(PRISA·CBRE USCP·USGB)를 운용하는 현지 운용사들에도 연 0.65~1.25% 수준의 펀드 운용보수를 지급하고 있다.

시장에서는 이를 두고 “수익은 여러 단계를 거치며 희석되고 비용은 누적되는 구조”라는 평가가 나온다. 해외 부동산에서 발생한 임대수익이 투자자 배당으로 이어지기 전 각종 수수료와 금융비용으로 상당 부분 빠져나갈 수밖에 없다는 것이다.

회사 측은 과도한 해석이라는 입장이다. 신한글로벌액티브리츠 관계자는 “신한리츠운용 보수를 기존 0.3%에서 0.05%로 낮췄고 수취 구조도 모리츠 단일화 방식으로 조정했다”며 “매입·매각 보수도 일체 받지 않고 있어 운용 보수가 과도하다는 평가는 지나친 측면이 있다”고 말했다.