[딜사이트경제TV 신현수 기자] 코람코자산신탁이 리츠를 통해 약 10년간 운용해 온 케이스퀘어 홍대 매각에 나서면서 주요 주주로 참여한 경방이 엑시트(투자금 회수)의 최대 수혜자로 떠오르고 있다. 경방은 해당 리츠의 보통주 주주로, 정관상 종류주 우선 배분을 거친 뒤 남는 잔여이익의 상당 부분을 가져갈 수 있는 구조가 마련돼 있어서다. 이에 경방이 초기 투자금 대비 5배 안팎의 실익을 거둘 것이란 전망도 일각에서 나오고 있다.

코람코가치투자제4의3호 리츠의 주주 구성은 ▲국민은행(교직원공제회 신탁·1종류주) 33.78% ▲코람코가치투자제4호 모리츠(3종 종류주) 33.78% ▲경방(보통주) 32.43%다. 경방은 2016년 리츠 설립 당시 96억원을 출자한 데 더해, 건물 지하 2층~지상 2층 4개 층을 직접 임차해 상업시설을 운영하는 한편 리츠로부터 시설·재산 관리 용역을 수주해 수수료 수익을 올리는 등 자산가치 제고에도 관여해 왔다.

눈길을 끄는 부분은 이번 매각에서 경방이 지분율을 크게 웃도는 수익을 거둘 것으로 전망된다는 점이다. 리츠 정관에 따르면 매각일이 속한 결산기에 잔여 재산을 분배할 때 자산 매각 대금에서 부채 및 매각 비용 등을 우선 상환하고 별도 순서에 따라 수익을 나누도록 하고 있어서다. 먼저 1종·3종 종류주에 감가상각비 누적액과 준비금 누적 감소액을 합산한 금액을 나누고, 그 다음으로 1종 종류주에 27억원을 배분한다. 이후 1종·3종 종류주에 발행가액의 연 6.5%에 미달한 누적 미배당분이 있으면 정산하는 형태다.

이 과정을 모두 마친 뒤 발생하는 잔여배당가능이익 가운데 35%는 1종·3종 종류주에, 나머지 65%는 보통주에 배분하도록 규정돼 있다. 경방의 지분율은 30%대 초반이지만 초과 수익 구간부터는 그 두 배에 달하는 배분권을 인정받는 셈이다. 이러한 구조에 대해 IB(투자은행) 업계 관계자는 "경방이 리츠 설립 초기 앵커 임차인이자 전략적투자자로서 자산 매입 및 리모델링 리스크를 부담한 것에 대한 성공 보수 성격의 조항이 반영된 것으로 보인다"고 설명했다.

코람코자산운용-파라다이스 컨소시엄이 제안한 1500억원 수준의 인수가를 적용할 경우, 경방의 회수액 작지 않을 것으로 추정된다. 코람코가치투자제4의3호 리츠의 지난해 10월말(21기 결산) 기준 총부채는 586억원(장기차입금 518억원, 임대보증금 59억원 등)으로, 매각가에서 부채와 매각 성과보수(약 46억원) 등을 공제하면 순회수 가능 재원은 868억원 수준으로 산출된다. 여기서 주주들의 총 출자 원금(296억원)과 1종 종류주에 대한 우선 배분액(27억원) 등을 제외하면 약 545억원가 남는다. 이후 종류주 주주들은 35%에 해당하는 191억원을 받고, 나머지 65%인 약 354억원을 경방이 수취할 것으로 전망된다.

시장에서는 실제 매각비용과 미배당분, 거래 종결 시점에 따라 차이는 있겠지만 경방의 최종 회수금액이 최대 450억원에 달할 것으로 보고 있다. 경방의 출자금이 96억원이란 점을 감안하면 원금 대비 약 5배 수준을 회수할 수 있는 셈이다. 더불어 지분법 적용으로 지난해까지 장부가액이 43억원으로 낮아진 상태에서 발생하는 처분 이익이라 거래 종결 시 경방의 순이익에도 플러스 요인이 될 수 있다.

리츠 이사회의 최근 행보도 엑시트 준비 흐름과 맞아떨어진다. 코람코가치투자제4의3호 리츠는 지난달 이사회에서 이달 1일 만기가 도래한 우리은행 차입금에 대한 리파이낸싱을 승인했다. 매각 계약 체결과 딜 클로징까지 소요될 시간을 벌기 위한 선제적 조치로 풀이된다. 더불어 핵심 임차인인 경방과의 임대차 변경과 합의서 체결 등 계약 정비도 이뤄지면서 거래 전 이해관계 조율 작업이 속도를 내는 분위기다.

아울러 매각 타이밍도 적절했다는 평가가 나온다. 현재 핵심 임차인인 경방과 신한벽지의 임대차 계약 만기가 2027년, 한화손해보험·한화생명금융서비스·패스트파이브·블리비의원 등도 2028년으로 집중돼 있어 파라다이스가 인수 후 설계·인허가 기간을 거치면 임차인 만기 시점에 맞춰 자연스럽게 명도 작업에 착수할 수 있는 구조이기 때문이다.

이와 관련해 부동산 업계 관계자는 "코람코자산신탁은 당초 케이스퀘어 홍대 매각을 지난해 4분기 추진하는 방안을 검토했으나 올 상반기로 연기한 바 있는데, 코람코자산운용-파라다이스 컨소시엄이 우협으로 선정되면서 거래가 본궤도에 올랐다"며 "잔여 이익 배분 비율이 보통주에 유리하게 설계된 정관 구조는 사업 초기 경방의 협상력이 반영된 결과로, 매각과 명도 양쪽에서 이해관계가 맞물린 핵심 주체로서 실질 회수 효과가 두드러질 수 있다"고 말했다.