[딜사이트경제TV 범찬희 기자] 최근 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 방안을 추진하는 가운데 프로젝트리츠(Project REITs)가 공공자산 개발과 건설경기 활성화를 동시에 이끌 수 있는 대안으로 주목받고 있다.

30일 국토교통부에 따르면 정부는 PF 사업을 자기자본 중심의 개발 구조인 프로젝트리츠 방식으로 전환하는 방안을 적극 추진하고 있다. 그동안 부동산 개발 시장은 그동안 낮은 자기자본과 높은 차입에 의존하는 PF 구조에 기반해 성장해 왔다. 그러나 금리 상승과 금융시장 경색이 이어지면서 다수의 PF 사업장이 자금조달에 어려움을 겪고 있다. 이러한 구조적 한계를 보완하기 위함이다. 

프로젝트리츠는 부동산 개발·투자·운영을 하나의 리츠 구조에서 수행하는 방식으로, 에쿼티(자기자본) 중심의 구조를 통해 사업 안정성을 확보할 수 있는 개발 모델이라는 점이 특징이다. 개발 단계부터 장기 운영까지 동일한 투자 구조를 활용할 수 있어 금융비용 절감과 리스크 관리 측면에서도 장점이 있다.

또한 토지 등을 리츠에 현물출자 할 경우 양도차익 과세를 처분 시점까지 미룰 수 있는 세제 이연 혜택도 받을 수 있다. 이에 따라 토지 소유자가 개발 사업에 직접 참여하면서 자산가치를 높일 수 있는 구조로 평가된다. 이 같은 장점 때문에 업계에서는 프로젝트리츠가 민간 개발 사업뿐 아니라 공공기관이 보유한 자산 활용에도 효과적인 모델이 될 수 있다는 분석이 나온다.

특히 공공기관이나 연기금 등이 보유한 부동산 자산의 경우 직접 개발을 추진하기 어려운 경우가 많다. 이때 민간 자산운용사와 공동으로 프로젝트리츠를 설립해 개발을 추진하면 토지 소유권을 유지하면서도 개발이익과 안정적인 운영수익을 동시에 확보할 수 있다는 장점이 있다.

실제로 프로젝트리츠 구조는 민간과 공공이 협력하는 개발사업에서 이미 활용되고 있다. 서울 여의도에 위치한 TP타워 개발사업은 토지 지상권과 리츠 구조를 결합한 대표적인 사례로 꼽힌다. 이 프로젝트는 4600억원 규모의 사업으로 사학연금재단과 코람코자산신탁이 함께 추진했다. 준공 이후 안정적인 임대수익과 자산 가치 상승으로 성공적인 개발 사례로 평가받고 있다. 사학연금은 토지 소유권을 유지하면서 리츠의 주요 주주로 참여해 개발 의사결정에도 참여했으며 장기적이고 안정적 수익을 확보한 것으로 평가받고 있다.

최근에는 공공기관이 보유한 사옥을 프로젝트리츠 방식으로 개발하는 사례도 등장하고 있다. 한국국토정보공사(LX)는 서울 강남구 논현동에 위치한 서울지역본부 사옥을 재건축하기 위해 프로젝트리츠 구조를 도입했다. LX가 보유한 토지를 리츠에 현물출자하고 민간 운용사인 투게더자산운용이 공동 개발을 추진하고 있다.

이 사업은 LX와 민간이 참여하는 리츠가 개발 주체가 되며, 준공 이후 LX가 주요 임차인으로 참여하는 구조다. 토지 현물출자를 통해 자기자본 비율을 높여 사업 안정성을 확보하고 공공기관은 자산가치 상승효과를 기대할 수 있다.

특히 프로젝트리츠는 공공기관이 보유한 부동산을 개발할 때 발생하는 재정 과 조달 방식의 제약을 보완하면서 사업 추진의 효율성을 높일 수 있는 구조라는 점에서도 주목된다. 공공기관이 수익형 부동산 개발을 직접 추진할 경우 정부 예산이 투입되거나 국가계약법 등 공공 조달 절차를 따라야 하는 등 사업 추진 과정에서 여러 제약이 발생할 수 있기 때문이다.

반면 프로젝트리츠 구조를 활용하면 토지를 현물출자하고 민간 투자자와 공동으로 개발을 추진하는 방식이 가능하다. 이 경우 공공기관은 토지 소유권을 유지하면서도 민간 자본을 통한 레버리지 효과와 예산 절감, 부동산 전문 운용 역량을 활용할 수 있어 사업 추진 과정의 의사결정과 자금조달, 운영 측면에서 효율성을 크게 높일 수 있다.

또한 공공은 자산의 소유권을 유지하면서 개발이익과 배당수익을 동시에 확보할 수 있고, 민간은 투자와 개발 역량을 활용해 자산가치를 높일 수 있어 공공자산의 활용 효율과 수익성을 동시에 제고할 수 있는 구조이기도 하다.

한 개발업계 관계자는 “최근 건설경기 침체의 주요 원인은 토지비와 금융비용 등 개발원가 상승에 있다”며 “토지 소유자가 리츠에 참여해 개발을 추진 할 경우 사업 안정성과 수익성을 동시에 높일 수 있다”고 말했다.

이어 “특히 공공기관이나 연기금이 보유한 유휴 부동산을 프로젝트리츠 구조로 개발하면 토지 소유권을 유지하면서도 개발이익과 안정적인 배당 수익을 확보할 수 있는 두 마리 토기를 잡을 수 있다”고 덧붙였다.

업계에서는 향후 프로젝트리츠가 PF 중심의 부동산 개발 구조를 보완하고 공공자산의 활용 효율을 높이는 새로운 개발 모델로 자리잡을 가능성이 높다고 보고 있다. 특히 금리 상승과 금융시장 불확실성이 이어지는 상황에서 민관 협력을 통한 효율적인 개발 구조를 구축하는 것이 정부 자산 선진화 뿐만 아니라 건설경기 활성화와 PF 안정화의 핵심 과제라는 평가다.