부동산 PF 부실의 뇌관으로 지목된 부동산 신탁사들이 책임준공 소송 패소라는 초유의 사태를 맞으며 현금 고갈 위기에 직면했다. 지주사의 대규모 자금 수혈로 급한 불은 끄고 있지만, 꼬리에 꼬리를 무는 소송 리스크와 배임 논란이 부활의 발목을 잡는 모양새다. 벼랑 끝에 선 신한자산신탁의 재무 현주소와 신탁업계에 닥친 '책준 포비아'의 실태를 집중 조명한다. [편집자 주]

[딜사이트경제TV 설희 기자] 신한자산신탁이 부실채권(NPL)을 시장에 매각하는 대신 공매를 통한 자력 청산에 총력을 기울이고 있다. 이를 놓고 공사비 급등으로 사업성이 떨어진 현장의 채권이 NPL 시장에서조차 외면을 받자 공매를 통한 직접 매각으로 손실을 줄이려는 선택이라는 분석이 나온다. 책임준공 소송 패소에 따른 대위변제 부담을 짊어지고 있는 상황도 영향을 미친 것으로 보인다.

5일 신한금융지주에 따르면 신한자산신탁은 지난해 4분기 연결기준으로 순이익 2억원을 거두는 데 그쳤다. 신한자산신탁의 경우 책임준공 소송 패소에 따른 배상금 지급과 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 부실 정리라는 추가 부담까지 지고 있다. 

이런 상황에서 신한자산신탁은 수익을 방어할 수단 중 하나로 NPL의 직접 공매를 선택한 것으로 보인다. 매각 과정에서 드는 중개나 자문수수료 등을 아끼고 회수금을 직접 챙길 수 있기 때문이다. NPL은 부실대출금과 부실지급보증액을 합친 것으로 금융회사의 부실 채권을 뜻한다. 

신한자산신탁 홈페이지에 따르면 현재 NPL 매각 및 공매가 진행 중인 사안은 30여건이고 수의계약이 가능한 물건은 265개에 이른다. 수의계약은 공매가 최종 유찰된 이후 신탁사가 임의로 매수자를 찾아 매각하는 방식이다. 

물론 직접 공매라고 해도 매수자를 찾는 것은 쉽지 않다. 한 예시로 천안 두정역 벨리온 1·2차 오피스텔은 공매부동산 2개동 일괄 매각 조건으로 매물로 올라왔다. 이 매물의 1차 공매가는 909억원이었지만 1·2차가 유찰되면서 3차 공매가는 756억원으로 하락했다. 그럼에도 3차 공매 일정도 지난 상태다. 

온비드 부동산 공매 섹션에도 신한자산신탁이 위탁자로부터 사업권을 넘겨받아 직접 처분 절차를 밟는 중인 오피스텔 등 다수의 부실 현장이 매물로 올라와 있다. 온비드는 한국자산관리공사(KAMCO)가 운영하는 온라인 공공자산 처분 시스템으로, 공공기관이나 금융기관이 압류 자산이나 담보 물건을 매각할 때 사용하는 국가 종합 공매 포털이다. 온비드 관계자는 문의한 물건에 대해 "조세 체납·강제집행 물건이 아니라 신탁사가 직접 공매 채널을 활용해 올려둔 것"이라고 설명했다.

온비드에 올라온 서울시 강서구 내발산동 766 공동주택 및 근린생활시설의 경우 이미 16차례 유찰을 거쳤다. 올해 1월 기준 공고에 따르면 일괄매각 조건의 공매 입찰가도 1차 공매에서는 637억원이었는데 9차까지 진행될 경우 공매가는 307억원으로 반토막난다.  

일반적으로 외부를 통한 NPL 매각은 채권을 확정가에 넘겨 리스크를 조기에 해소할 수 있다. 그러나 공매는 유찰이 반복될수록 재무 부담이 커진다. 매각이 늦어지는 동안 신탁계정대 등 투입 자금에 대한 금융 비용이 누적되는 데다 회차별로 삭감되는 입찰가만큼 회수 가능 금액도 줄어들기 때문이다.

그럼에도 신한자산신탁이 직접 공매 카드를 꺼내 든 배경에는 외부를 통한 NPL 매각보다 직접 회수가 유리하다는 계산이 깔려있는 것으로 평가된다. NPL로 분류된 사업현장은 낮은 사업성이 시장 참여자에게 이미 알려졌기 때문에 매각가 조정이 불가피한 경우가 많다. 이런 상황에서 NPL을 헐값으로 팔아 대규모 손실을 보는 것보다는 공매로 직접 넘겨 낙찰가를 조금이라도 높이는 쪽이 유리하다는 분석이다. 

시행업계 관계자는 "신탁사가 NPL 매각 대신 공매를 택하는 이유는 안 팔리는 게 아니라 사실상 매수자가 살 이유가 전혀 없기 때문"이라며 "현재 부실 현장들은 채권액(투입 자금)보다 토지 가치가 낮은 '담보가치 역전' 현상이 허다하다"고 설명했다. 이어 "NPL 투자는 매수자가 추후 수익을 기대할 수 있어야 하는데, 공사비 급등으로 사업성이 떨어진 상황이라 채권으로 내놔도 시장에서 외면받는 것"이라고 덧붙였다.

부동산 시장 일각에서는 신한자산신탁이 사업장 공매를 단순한 자산 매각이 아니라 시행사와 이해관계자에게 추가 자구책을 끌어내려는 수단으로 활용하고 있다는 관측도 나온다. 한 부동산업계 관계자는 "사업장 공매가 공고되면 시행사는 사업권을 영영 잃을 가능성이 생긴다"며 "신탁사가 직접 공매를 진행하는 것은 시행사나 후순위 채권자에게 '자금을 조달하지 않으면 헐값에라도 관련 담보물을 처분하겠다'는 경고 메시지를 보내는 것으로도 해석할 수 있다"고 말했다.

이에 대해 신한금융지주 측은 “NPL 관련 업무는 각 계열사가 자율적으로 의사결정하며 지주가 직접 결정하지 않는다”며 “책임준공 사업장은 소송 종결 이후 정상화한 뒤 매각을 추진하고 있으며 NPL 매각을 검토하고 있지 않다”고 밝혔다. 이어 “기타 부실 사업장은 대주 사업장으로 신탁사가 매각을 결정하는 구조가 아니다”라고 덧붙였다.