[딜사이트경제TV 설희 기자] "코리아 디스카운트를 해소하고 코스피 5000 시대를 열겠습니다"

지난 대선 당시 이재명 대통령이 야심차게 내걸었던 이 구호는 이제 단순한 정치적 수사를 넘어 오늘의 현실이 됐다. 당선 직후인 2025년 6월 20일, 코스피가 3000선을 돌파했을 때만 해도 시장은 반신반의했다. 증권가조차 연내 4000 도달을 조심스럽게 점쳤다. 그러나 자본시장의 체질 개선을 향한 동력은 예상보다 훨씬 빠르고 뜨겁게 요동쳤다. 코스피는 어느덧 4000을 넘어 5000이라는 고지를 최초로 넘어섰다.  

부동산으로 흘러가던 돈이 주식으로 흘러들어가고 있다. '국장에 투자하면 바보'라는 소리가 돌 정도로 이전까지 코리아 디스카운트는 심각한 상태였다. 한국 기업은 저평가 된 상태로 방치돼있었으며 주가는 고전을 면치 못했다. 이재명 정부에서 정책적으로 코리아 디스카운트 해소와 코스피 5000이라는 구호를 달아주니 코스피는 날개를 단 듯 올라갔다. 

사실 그동안 대한민국에서는 '부동산 불패'가 신화처럼 받아들여졌다. 주식시장은 투자가 아닌 투기시장이라는 이미지를 벗어나지 못했다. 사람들은 안전자산으로 여겨지는 부동산, 특히 아파트에 레버리지를 극대화해 자금을 동원했고, 은행들은 LTV 등을 진행하며 연일 이자장사를 했다. 최근 주택시장 과열로 가장 배를 불린 곳은 은행이다. 금융감독원에 따르면 국내 은행들은 2025년 3분기 말까지 이자이익으로만 44조8000억원을 거둬들이며 사상 최대 실적을 내고 있다.

이제 서울권 아파트는 확실한 안전 자산을 넘어 투자 자산으로 자리매김했다. 주택담보대출비율(LTV)와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 대출 한도가 쪼그라든 상황에서 수억원에서 수십억원의 현금을 동원해 서울권 아파트를 보유한다는 것 자체가 승리자처럼 여겨진다.

빚을 내더라도 실물 자산을 손에 쥐고 있다는 감각은 매수자들에게 묘한 안도감을 준다. 하지만 지난 20년간의 부동산 가격 추이를 톺아보면 시장은 결코 평탄한 우상향만을 그리지 않았다. 2008년 글로벌 금융위기나 2022년 급격한 금리 인상기처럼 가격이 뒷걸음질 치던 조정의 구간은 분명 존재했다. 주식처럼 가치가 하락하는 변동성의 구간이 있음에도 매수자들은 '결국은 오른다'는 확증 편향에 빠져 있다. 

부동산 업계는 언젠가 부동산 버블이 터지겠지만 그게 언제일지 몰라 폭탄돌리기를 하고 있다고 말한다. PF업계의 한 관계자는 "지금 현 상황이 중국의 부동산 버블이 터지기 전 상황과 비슷하다"며 "상급지 가격이 오르고는 있지만, 이 상급지로 가는 사람들은 하급지, 중급지에서 갈아타기를 하며 올라가는 상황이고, 그 갈아타기 위해서는 매수자가 있어야 하는데 가격이 비정상적으로 높아지게 되면 이 매도 수요를 받아줄 사람이 사라질 것"이라고 강조했다. 여기에 출산율 감소에 의한 인구 절벽 문제도 한 몫할 수 있다는 설명이다. 

이른바 승리자로 불리는 서울 자가 보유자 김부장의 삶도 위태롭긴 마찬가지다. 수십억원을 호가하는 아파트를 손에 쥐었지만, 늘어나는 보유세와 양도세 부담에 정작 쓸 돈이 없는 상황에 갇혔기 때문이다. 은퇴 후에도 생활비를 위해 70세, 80세까지 일터로 내몰리는 김부장의 현실은 부동산에만 묶인 자본이 개인의 노후조차 지켜주지 못한다는 사실을 방증한다. 

결국 개인의 현금 흐름과 국가의 혁신 동력이 동시에 막혀버린 이 유동성의 엇박자를 해결하지 못한다면 코스피 5000 시대는 그저 숫자에 불과한 반쪽짜리 잔치에 그칠 뿐이다. 이제는 아파트라는 실물에 갇힌 유동성을 기업의 혁신 자금으로 흐르게 할 거대한 물길을 터줘야 할 때다.

이를 위해서는 부동산을 자본화하는 리츠 시장의 전면적 확대가 필요하다. 그나마 다행은 지난 9일 정부가 발표한 '2026 경제성장전략'에 리츠 시장의 확대안이 일부 포함됐다는 점이다. 상장 리츠에 대한 배당소득 분리과세를 확대하고 취득세를 감면하는 등 세제 혜택을 제공해 단 돈 몇 만원으로도 강남의 오피스 빌딩이나 데이터 센터의 지분을 소유할 수 있게 된다. 또, 아파트를 소유하는 시대에서 부동산 지분을 보유하고 배당을 받을 수 있다. 이러한 정책으로 조금이나마 가계 부채는 줄어들고 부동산 자금은 자연스럽게 자본시장 내에서 유동화되는 효과를 기대해 본다.  

또, 지금처럼 부실한 건설 현장을 연명시키는 방식은 결국 미래 세대에게 비용을 전가하는 폭탄 돌리기에 불과하다. 사업성이 없는 지방 현장 등은 과감하게 PF 구조조정을 진행해 거품을 걷어내고, 살아남은 우량 사업장에는 유동성을 집중해야 한다. 부동산 가격이 무한대로 우상향하지 않는다는 점을 보여줘야 투기 자본이 자본시장으로 이동할 수 있다. 

은행도 가계대출, 특히 주택담보대출로 손쉬운 이자 장사를 하는 구조를 혁신해야한다. 은행이 거둔 최대 실적은 국민의 주거비 부담에서 나왔다고 해도 과언이 아니다. 은행의 가계대출 가산금리 산정 체계를 투명화하고, 주택담보대출보다 기업 혁신 대출에 인센티브를 주는 정책금융 시스템을 강화해야 한다. 

서울 아파트를 가진 김부장은 여전히 시장의 승자로 보인다. 그러나 그 승리가 자산 가격의 우상향에만 기대고 있다면, 그것은 전략이 아니라 믿음에 가깝다. 코스피 5000은 숫자가 아니라 시험대다. 부동산에 묶인 돈의 인질극을 끝내지 못한다면, 김부장의 시대는 연장될 수는 있어도 영원할 수는 없다.