[딜사이트경제TV 설희 기자] 국내 민간 리츠 자산관리회사(AMC) 1위 사업자인 코람코자산신탁의 실적이 전년 대비 급격히 악화되며 리츠 중심 사업 구조의 취약성이 여실히 드러나고 있다. 2024년 대형 오피스 매각에 따른 성과보수로 일시적인 호실적을 기록했지만, 비경상 수익에 대한 높은 의존도가 오히려 지난해 실적 급락이라는 부메랑으로 돌아왔다는 평가다.

22일 업계에 따르면 코람코자산신탁의 2025년 3분기 누적 순이익은 245억원으로 전년 동기 대비 약 43% 감소했다. 리츠 AMC 업계 최상위권 사업자라는 외형과 달리, 실적은 단 1년 만에 급격한 하강 국면에 접어든 모습이다.

실적 악화의 배경은 명확하다. 2024년 실적을 떠받쳤던 대규모 성과보수가 사라지면서 수익 구조의 민낯이 그대로 드러났기 때문이다. 코람코자산신탁은 2024년 별도 기준 영업수익 1732억원 가운데 1413억원을 수수료수익으로 올렸고, 이 중 리츠자산관리보수가 1164억원에 달했다. 특히 리츠자산매각수수료수익이 816억원으로 전년 대비 5배 이상 급증하며 ‘깜짝 실적’을 연출했다.

하지만 이 같은 성과는 대형 오피스 자산 매각에 따른 일회성 수익에 불과했다. 지난해 신규 엑시트가 사실상 중단되자 실적은 곧바로 급전직하했다. 2025년 3분기 누적 기준 전체 수수료수익은 477억원으로 전년 동기 대비 61.8% 감소했다. 핵심 수익원인 리츠자산관리보수는 291억원으로 73.2% 급감했고, 리츠자산매각수수료수익은 8억원대에 그치며 전년 대비 98% 이상 줄었다.

업계에서는 이를 ‘성과보수 기저효과의 전형적인 부작용’으로 해석한다. 한 회계사는 “2024년 대형 자산 매각으로 단기 실적은 개선됐지만, 동시에 해당 자산에서 발생하던 안정적인 관리 수수료라는 경상 수익원이 사라졌다”며 “일회성 이익과 장기 수익 기반을 맞바꾼 구조”라고 지적했다.

시장 환경 역시 실적 회복에 우호적이지 않다. 리츠 시장 전반이 유동성 경색 국면에 접어들면서 자산 매각 자체가 지연되고 있다. 고금리 기조가 장기화되는 가운데 자본환산율(Cap Rate)을 둘러싼 매수·매도자 간 시각차가 커지며 신규 거래 성사 가능성도 낮아졌다는 평가다. 이에 따라 차기 성과보수 인식 시점 역시 불투명해진 상태다.

IB업계 관계자는 “리츠는 자산을 고점에 매각해야 수익이 극대화되는데, 현재는 금리와 투자 심리라는 이중 장벽에 막혀 있다”며 “리츠 의존도가 높은 사업자일수록 실적 변동성이 구조적으로 커질 수밖에 없다”고 말했다.

업계에서는 코람코자산신탁의 최근 실적 흐름을 두고 ‘규모 1위, 안정성은 물음표’라는 평가를 내놓는다. 리츠 AMC 1위라는 시장 영향력에도 불구하고, 성과보수 중심의 수익 구조와 시장 사이클 의존도가 맞물리며 전년 대비 실적 급락이라는 한계를 노출했다는 분석이다.

결국 코람코자산신탁이 마주한 과제는 단기 실적 반등이 아니라, 전년 대비 실적 급변을 반복하지 않을 수 있는 구조적 수익 안정화라는 지적이 힘을 얻고 있다.

이 같은 유동성 가뭄은 리츠 자산의 매각 시점을 늦추는 결정적 원인이 되고 있다. 리츠는 자산을 고점에 매각해야 수익이 극대화되는데, 금리 인하 속도가 기대보다 더디고 투자 자금이 기술주로 쏠리면서 매수세가 실종됐다. 결국 자산 가치 하락 우려 속에 차기 성과보수 인식 시점마저 불투명해지며 수익성 회복은 장기화될 조짐이다.