[딜사이트경제TV 설희 기자] 시행사 시티코어의 성장 서사를 거슬러 올라가면 출발점은 다름 아닌 ‘문화재 규제’에 닿는다. 서울 공평동 개발 과정에서 대규모 매장 문화재가 발견되며 사업 중단 위기에 몰렸지만, 시티코어는 이를 파괴가 아닌 보존을 전제로 한 설계로 전환했다. 이 선택은 서울시가 처음 허용한 용적률 인센티브, 이른바 ‘공평동 룰’로 이어졌고, 결과적으로 1조원대 엑시트를 만들어낸 결정적 전환점이 됐다.

19일 업계에 따르면 공평 1·2·4지구 도시환경정비사업을 통해 조성된 대형 오피스 빌딩 ‘센트로폴리스’는 서울 종로구 우정국로 26에 위치한다. 사업면적은 7900.20㎡, 연면적은 14만1475.68㎡, 지하 8층~지상 26층 규모로, 2018년 7월 준공 이후 현재까지도 서울 도심을 대표하는 프라임 오피스로 평가받고 있다.

센트로폴리스 개발 시행사는 2013년 설립된 애플트리PFV다. 시티코어와 시티코어공평은 애플트리PFV 지분의 **약 60%**를 보유한 주요 주주로 사업을 이끌었다. 당시 프로젝트 부지의 장부가만 2336억원에 달했다.

전환점은 2015년 찾아왔다. 공사 과정에서 조선시대부터 근대에 이르는 서울 도심의 골목길과 건물 터가 대규모로 발굴된 것이다. 매장문화재보호법상 유적 발견 시 신고는 의무였고, 발굴 비용은 전액 시행사 부담인 데다 문화재는 국가에 귀속된다. 시행업계에서는 통상 이런 경우 인허가가 중단되고, 매몰 비용에 대한 보상도 없어 사업 자체가 좌초되는 사례가 적지 않다고 설명한다.

시티코어의 선택은 달랐다. 유적을 이전하거나 훼손하는 대신, 보존·전시를 전제로 한 개발을 제안했다. 건물 지하 1층에 1915평 규모의 ‘공평도시유적전시관’을 조성해 서울시에 기부채납하는 방식이다. 서울시는 이에 화답해 역사자원 보존을 조건으로 용적률 인센티브를 부여했다.

그 결과 용적률은 기존 약 1000%에서 1198.99%로 상향됐다. 법정 상한선인 1200%에 근접한 수준이다. 이에 따라 건물 층수도 당초 계획된 22층에서 4개 층이 추가됐다. 문화재 보존과 도심 고밀 개발을 결합한 이 모델은 이후 ‘공평동 룰’로 불리며 서울 도심 개발의 기준 사례로 자리 잡았다.

업계에서는 시티코어가 유적 발견이라는 최대 리스크를 오히려 가치 상승의 계기로 전환한 드문 사례로 평가한다. 센트로폴리스는 시티코어의 핵심 트랙레코드가 됐고, 이를 발판으로 주요 도심 오피스 개발 시행사로 도약하는 계기가 됐다.

재무적 성과도 뚜렷했다. 애플트리PFV는 센트로폴리스 준공 이후 서울시에 기부채납한 지하 1층을 제외한 연면적 13만4310㎡를 LB자산운용에 매각했다. 매각대금은 약 1조1200억원에 달했다. 대출을 모두 상환하고도 2366억원의 잔여 자금이 남았으며, 이 가운데 2000억원이 주주 배당으로 지급됐다. 주요 주주였던 시티코어와 시티코어공평에도 약 1400억원의 현금이 유입됐다. 여기에 더해 시티코어는 자산관리 위탁 계약에 따른 성과수수료 약 443억원을 추가로 확보했다.

이 엑시트를 계기로 시티코어는 무차입 구조를 유지하는 시행사로 자리매김했다. 현재 순자산 규모는 약 930억원으로 평가되며, 서울 도심 중심업무지구(CBD) 오피스 개발과 PF 조달 역량 기준으로는 국내 시행사 중 상위 5위권에 이름을 올린다는 평가가 나온다.