[딜사이트경제TV 설희 기자] 부동산 개발 시행사 시티코어의 ‘메인 프로젝트’로 꼽히는 서울 서소문 11·12지구 개발사업이 순조롭게 추진되고 있다. 이 사업은 브릿지론 연장 없이, 선매입 조건도 두지 않은 채 1조6000억원 규모 본PF(프로젝트파이낸싱)로 전환되면서 이례적인 사례로 평가받고 있다. 부동산 PF 시장 경색으로 다수 사업장이 브릿지론 연장에 의존하는 상황과 대비된다. 업계에서는 시티코어가 과거 대형 엑시트를 통해 축적한 자금력과 성공적인 트랙레코드가 대주단의 신뢰를 이끌어냈다는 분석을 내놓고 있다.

15일 업계에 따르면 시티코어는 시빅센터피에프브이(PFV)를 통해 서울 지하철 2호선 시청역 9번 출구 앞 서소문구역 11·12지구에서 도시환경정비사업 방식의 프라임 오피스 개발을 진행 중이다. 해당 사업의 본PF 규모는 1조6000억원에 달한다.

서소문 11·12지구 개발사업은 2029년 준공을 목표로 지상 36층(최고 높이 176m), 연면적 13만7000여㎡ 규모의 오피스를 조성하는 프로젝트다. 완공 시에는 서울 사대문 안에서 가장 높은 수준의 랜드마크 빌딩이 될 전망이다. 시티코어는 준공 이후 평당 5500만원 수준의 매각가를 예상하고 있으며, 토지비·건축비·금융비 등을 포함한 총 사업비는 1조6513억원, 예상 차익은 약 6336억원으로 자체 평가하고 있다.

앞서 시빅센터PFV의 최대주주(지분 51%)인 시티코어디엠씨(시티코어 자회사)는 2020년 약 2900억원 가량을 투입해 서소문 11·12지구 일대 빌딩 2개 동을 매입하며 개발 기반을 마련했다. 이후 해당 사업은 브릿지론을 거쳐 2024년 말 본PF에 진입, 2025년 착공에 들어갔다.

일반적으로 PF 사업장은 초기 단계에서 고금리 단기 대출인 브릿지론으로 자금을 조달한 뒤, 인허가 완료 등으로 사업성이 가시화되면 저금리 장기 자금인 본PF로 전환한다. 특히 조(兆) 단위 PF의 경우 대주단의 리스크를 낮추기 위해 선매입 확약이나 선임차 계약이 사실상 필수 조건으로 꼽힌다.

그러나 서소문 11·12지구 개발사업은 선매입 조건 없이도 본PF를 성사시켰다. PF 주선에는 하나증권을 중심으로 KB증권, IBK투자증권 등 3개 증권사가 참여했다. 시공사인 포스코이앤씨도 책임준공과 후순위 채무 인수를 맡으며 금융 구조 안정성에 힘을 실었다.

이 같은 본PF 성사의 배경으로는 서소문 일대의 희소한 입지 경쟁력과 함께 시티코어의 과거 개발 성과가 꼽힌다. 시티코어는 과거 애플트리피에프브이(PFV)를 통해 서울 종로 센트로폴리스(공평 1·2·4지구) 개발사업을 성공적으로 수행한 바 있다. 이후 2018년 10월 영국계 부동산 투자사 M&G 리얼에스테이트에 센트로폴리스를 1조1221억원에 매각했고, 당시 당기순이익 3622억원을 기록하며 성공적인 엑시트 사례로 남았다. 업계에서는 이 과정에서 확보한 자금이 서소문 11·12지구 토지 매입의 종잣돈 역할을 했다는 평가도 나온다.

서소문 11·12지구 개발사업의 수익성에 대한 기대도 적지 않다. 삼성그룹 금융 계열사들이 집결할 가능성이 거론되고 있어서다. 삼성SRA자산운용은 시빅센터PFV 지분 약 7%를 보유한 주요 주주로, 서울 도심 중심업무지구(CBD) 프라임 오피스 확보를 위해 그간 여러 차례 입찰에 참여해 왔다. 시장에서는 삼성SRA자산운용이 본 건물에 대한 우선매수권을 확보한 것으로 알려지면서, 사업 안정성이 한층 높아졌다는 평가도 제기된다. 만약 삼성SRA자산운용이 건물을 인수할 경우, 삼성생명·삼성화재·삼성카드 등 금융 계열사의 입주 가능성도 거론된다.

이와 관련해 시티코어 관계자는 “시빅센터PFV 프라임 오피스 본PF의 만기는 60개월”이라며 “임차 기업 모집 일정이나 특정 계열사 입주 여부 등은 현재 확정된 바 없다”고 밝혔다.