[딜사이트경제TV 김지헌 기자] '이지스글로벌부동산투자신탁229호' 펀드의 투자자들이 판매사의 불완전판매를 주장하며 배상을 요구하고 나섰다. 투자자들은 대신증권과 국민은행에 배상을 요구하는 내용증명을 발송했으며, 다른 판매사에도 내용증명을 보낼 예정이다.

이지스글로벌부동산투자신탁229호는 독일 프랑크푸르트 소재 트리아논빌딩에 투자하는 부동산펀드로, 임대수익으로 투자자에게 분배금을 지급하고 부동산 매각을 통한 자본이득을 추구하는 펀드다.

23일 금융투자업계에 따르면 법무법인 한별은 펀드 판매사 중 대신증권과 국민은행에 사적화해(자율배상)를 촉구하는 내용증명을 발송했다. 이 내용증명엔 투자자에게 펀드의 후순위 지위에 대한 설명을 누락해 불완전판매가 이뤄졌다는 주장이 담겼다. 사적화해는 금융소비자 분쟁의 첫 단계로 배상이 이뤄지지 않으면 소송으로 넘어가는 경우가 많다.

이 펀드는 ▲국민은행 ▲KB증권 ▲한국투자증권 ▲하나증권 ▲하나은행 ▲우리은행 ▲대신증권 ▲한화투자증권 ▲DB금융투자 ▲삼성생명보험 ▲키움증권 ▲현대차증권 ▲부산은행 ▲경남은행 등에서 판매했다. 업계에 따르면 해당 펀드를 가장 많이 판매한 회사는 국민은행이며, 대신증권도 판매 상위사 중 하나로 알려졌다. 

이성우 법무법인 한별 변호사는 "현재 국민은행과 대신증권에 우선 내용증명을 보낸 상황"이라며 "KB증권, 키움증권, 하나증권, 한국투자증권, 한화투자증권 등 다른 판매사에도 차례로 내용증명을 발송할 계획"이라고 밝혔다.

이중 국민은행은 투자등급을 2등급인 '높은 위험'으로 오기재했다. 이 펀드의 투자등급은 1등급인 '매우 높은 위험'이다. 증권사들의 경우엔 투자등급 오기재가 없었지만 설명의무 위반 등 불완전판매가 있었다는 주장이 나온다.

이 펀드는 현재 원금 회수가 사실상 불가능한 상황이다. 트라이논빌딩을 직접 소유한 현지 SPC인 GaG가 지난해 12월 정식 도산절차를 개시했기 때문이다. 현재 펀드의 기준가격은 0.01원으로 떨어졌다.

도산 이유는 부동산 가격 하락으로 인해 자산가치가 담보로 차입한 선순위 대출잔액을 밑돌고 있기 때문이다. 트리아논빌딩의 주요 임차인인 데카뱅크가 2020년 임대차 계약을 연장하지 않으면서 부동산 가격이 폭락했다.

앞서 2018년 이지스자산운용은 사모펀드 1835억원, 공모펀드 1868억원, 대출 5000억원으로 빌딩을 9000억원에 매입한 바 있다.

이런 가운데 문제가 된 것은 판매사의 설명의무 불이행 등 불완전판매 여부다.

내용증명에 따르면, 대신증권은 트리아논빌딩이 현지 선순위 은행 담보대출 등으로 취득하는 자산임을 기재하지 않았다. 후순위 지위로 인해 자산 가격 하락 시 펀드 상환이 위험해질 수 있다는 점을 빠뜨렸다는 주장이다.

법무법인 한별은 "부동산 가격 하락에 따른 상환위험은 펀드의 내재된 위험부담이 맞다"면서도 "현지 은행의 선순위 대출 차입금과 펀드 대금을 통해 자산을 취득한다는 내용과 순전히 본건 펀드 대금으로 자산을 취득한다는 내용은 위험성 측면에서 엄연히 다른 내용"이라고 지적했다.

이어 "가입자들에게 배포된 상품설명자료에는 높은 임대료와 우량 임차인으로 구성되어 있어 펀드 운영기간 동안 안정적인 현금 배당이 예상된다는 취지로 펀드의 안정성만 강조되어 있다"고 전했다.

당시 가입자들에게 배포된 상품설명자료에는 현재 은행에서 선순위 대출을 받아 자산을 취득한다는 기재가 어디에도 없었다는 지적이다.

2023년 10월 발행사인 이지스자산운용의 투자설명서에는 차입구조의 위험성이 설명되어 있다. 

이지스자산운용은 "공모 모집예정 금액 외 부동산 감정평가금액의 55~60%에 해당하는 금액을 차입하는 구조로 자금을 조달할 계획"이라며 "임대차계약의 변동에 따라 일정 기준에 미달하고 이런 위반사항이 6개월 동안 치유되지 않을 경우 분배금 지급이 유보될 수 있고 악화시 채무불이행에 빠질 수 있다"고 기재했다.

대신증권 등 판매사들은 아직 배상안을 내놓기에는 난감하다는 입장이다. 대신증권 관계자는 "펀드 만기가 도래하지 않아서 아직 손실이 확정된 상태가 아니다"라며 "배상안을 낼 수 있는 상황은 아니다"라고 말했다. 펀드의 만기일은 오는 10월 31일이다.

다만 발행사인 이지스자산운용은 펀드의 원금 회복 가능성은 희박하다고 전했다.

이지스자산운용 관계자는 "실물 부동산에 투자한 게 아니라 트리아논빌딩을 직접 소유한 독일 현지 SPC인 GaG의 지분을 갖고 있는 구조"라며 "아직 더 지켜봐야겠지만 (펀드원금이) 회복되거나 수익이 다시 날 가능성이 있다 말하기엔 어려운 상황"이라고 설명했다.

앞서 이지스자산운용은 대출 유보 계약 만기일이었던 2023년 11월 30일 한 차례 유보 계약을 맺었고 다음 해 2월 28일 만기일을 5월 31일까지 연장하는 변경 계약을 맺었다.

그러나 이후 대주단이 변경 계약 연장을 거부하면서 트리아논 펀드와 관련한 대출 계약의 EOD(기한이익상실)가 발생했다. EOD는 채권자가 채무자에게 빌려준 자금에 대해 만기 전에 회수를 요구하는 것을 말한다.