[딜사이트경제TV 최태호 기자] 대신파이낸셜그룹의 첫 상장리츠인 대신밸류리츠가 코스피 상장을 앞둔 가운데, 목표 배당률이 아쉽다는 평가가 나온다. 특히 향후 자산편입을 위한 유상증자 가능성도 시사해 상장 후 주가 하락 우려도 제기된다.

반면 대신밸류리츠는 프리미엄 오피스 위주의 포트폴리오 구성을 강점으로 제시하고 나섰다.

12일 대신파이낸셜그룹은 대신밸류리츠의 코스피 상장 기자간담회를 개최했다. 상장예정일은 내달 10일이며, 그룹 통합사옥 대신343이 기초자산이다.

대신밸류리츠는 대신343을 보유중인 자리츠 지분 100%를 가진 모자구조의 리츠다. 자리츠는 대신343을 취득하는 데 7201억원을 사용했다. 자금 조달 구성은 △모리츠인 대신밸류리츠로부터 조달받은 2898억원 △선순위 담보대출 4066억원 △임대보증금 237억원 등이다.

대신밸류리츠가 자리츠에 지원한 2898억원 중 1439억원은 전환사채(540억원)와 사모사채(899억원) 형태로 대신증권이 부담했다. 그 외 1484억원은 프리 IPO를 통해 유치됐다.

이번 IPO로 조달된 자금 965억원은 사모사채의 상환에 사용된다. 상장 이후 대신증권이 보유한 전환사채 전량은 보통주로 전환된다. 공모 후 주주구성은 △대신증권(18.1%) △공모주주(32.3%) △그외 프리 IPO 투자자(49.6%)다.

아쉬운 배당률, 유증 가능성도 시사

대신밸류리츠는 자리츠가 받은 선순위 담보대출을 만기인 2027년 3월에 상환한 뒤 리파이낸싱을 진행할 예정이다. 이에 따라 장기적으로 이자비용 감소와 배당수익 확대가 기대된다.

박영곤 대신자산신탁 리츠투자부문장은 딜사이트경제TV에 “향후 금리인하기가 다가오는 만큼 회사채 발행으로 조달비용을 줄일 수 있을 것”이라며 “내부적으로 생각한 신용등급은 A수준으로 연 3.5% 수준의 금리로 비용을 조달할 것으로 예상한다”고 설명했다.

다만 리파이낸싱을 반영해도 목표 배당률이 기존 상장리츠 대비 아쉽다는 평가가 나온다. 대신밸류리츠는 목표 배당률을 향후 7년간 평균 6.35%로 제시했다. 공모가인 5000원을 기준으로 예상 배당금을 주식 수로 나눈 수치다.

그러나 이를 배당 회기 별로 뜯어보면 2기(2025년 6~8월)를 제외하곤 2029년 8월까지 배당률이 모두 5.85%다. 이는 지난해말 결산 기준 SK리츠를 제외한 국내 상장 리츠 중 가장 낮은 수치다. 국내 상장리츠의 시가배당률은 대체로 7~8% 대로 형성돼 있다.

향후 유상증자 가능성도 주가엔 부담이다. 대신밸류리츠는 상장 후 1년 내 자산규모 1조원, 5년내 자산규모 2조원 달성을 목표로 하고 있다. 추가 자산 편입을 위해선 추가로 자금을 조달해야 한다.

박 부문장은 “아직까지 구체적인 자금 조달 방안에 대해선 고민하고 있다”면서도 “유상증자도 시장상황을 봐서 과하지 않은 범위에서 실시할 수 있다”고 전했다.

앞서 국내 상장리츠들은 SK리츠를 시작으로 유상증자를 대거 시행한 후 주가가 폭락한 바 있다.

프리미엄 오피스 위주 편입, 컨셉 차별화

대신밸류리츠는 프리미엄 오피스 포트폴리오를 차별화 포인트로 내세우며 시장의 우려를 돌파할 계획이다. 타 리츠 대비 배당률이 낮은 만큼 편입자산의 안정성을 강점으로 내민다는 구상이다. 유상증자를 통해 신규자산을 편입할 때에도 기존의 컨셉을 유지, 주가 하락을 막을 수 있다고 자신했다.

박 부문장은 “배당률뿐 아니라 편입자산의 리스크도 리츠의 가격에 반영되기 시작한 만큼, 어떤 섹터와 위치에 해당하는 부동산인지도 중요하다”며 “오피스가 아닌 예컨대 리테일 섹터나 오피스 중에서도 위치가 상암동 등에 위치한 경우에는 편입을 고려하고 있지 않다”고 강조했다.

실제 대신 343은 CBD(종로업무지구)의 중심지에 입지해 있다. 그룹 계열사가 전체 면적을 임차하는 마스터리스 구조로 공실 위험도 낮다. 향후 편입 우선순위 자산도 ‘343 강남’으로, 강남역 사거리에 위치해 있다.

대신밸류리츠는 분기 배당 정책도 차별화 포인트로 제시했다. 결산월도 2, 5, 8, 11월로 정해, 같은 분기배당 스폰서 리츠와 겹치지 않도록 하는 전략을 사용했다.

박 부문장은 “SK리츠와 삼성FN리츠, 대신밸류리츠를 함께 보유하면 매달 배당을 받는 현금흐름도 만들 수 있다”고 강조했다.

다만 일각에선 대신343의 매각가가 지나치게 고평가됐다는 지적도 나온다.

대신343의 매각가는 평당 4100만원 수준이다. 지난해 CBD 오피스의 평균 평당 거래가격이 3170만원임을 감안하면 비싼 편이다. 지난해 4분기 거래된 을지로 명동N빌딩 평당 매각가도 3850만원 수준이었다.